L’immobilier est toujours un placement rentable aujourd’hui. Pour autant, il ne faut pas investir dans la pierre sans bien connaître toutes les chausse-trappes possibles de l’investissement locatif. Découvrez nos 14 conseils pour un investissement locatif réussi.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! Tout investisseur aguerri dans l’immobilier le sait : le secteur géographique est l’élément essentiel à considérer quand vous achetez un bien que ce soit un appartement, une maison, un immeuble... Pourquoi ? Tout simplement parce que vous ne pourrez jamais le changer ! Et oui, vous pourrez toujours faire des travaux mais pas modifier le quartier du bien…

Le choix d’une zone géographique joue sur votre rentabilité locative. Certaines villes sont idéales pour investir dans l’immobilier locatif en France tandis que d’autres sont à la traîne ou à éviter en raison d’un mauvais rendement locatif (Paris notamment). Renseignez-vous !

L’investissement le plus sûr sera réalisé dans une ville dont vous connaissez bien tous les quartiers et qui se situe idéalement proche de votre domicile pour faciliter la gestion locative. Bien sûr, vous pouvez aussi confier la gestion locative à une agence pour investir dans des horizons plus lointains.

À chaque clientèle correspondent des besoins spécifiques (et un bien idéal !). Il faut donc choisir un bien en fonction de votre cible. Quelques exemples :

• Un T3 pour un jeune couple
• Un studio/F1 dans une ville dynamique avec une université pour des étudiants
• Un logement proche du centre-ville pour les touristes à louer en saisonnier, etc.

Un bon conseil pour un investissement dans l’immobilier locatif réussi est d’être réactif quand vous voyez une annonce qui correspond à vos critères.

Le marché de l’immobilier reste toujours tendu dans les villes où les petites surfaces destinées à la location s’arrachent. Il faut donc réagir vite pour obtenir une visite le plus tôt possible.

De la même façon, si le bien vous plaît, soyez prêts à faire une offre rapidement pour vous positionner dessus avant les autres.

Recueillez le maximum d’informations sur le bien : état de la copropriété, DPE, etc. Plus vous en savez, mieux c’est !

Saviez-vous qu’un acheteur se décide en général en quelques secondes une fois le seuil d’entrée du logement franchi ? Si l’acte d’achat est aussi une décision émotionnelle, méfiez-vous cependant du « coup de cœur ».

Rappelez-vous que vous achetez un bien pour le louer et non pour vous-même. Peu importe si la cuisine est fermée alors que vous adorez les cuisines ouvertes…

En France, la rentabilité locative moyenne se situe autour de 6 %. Elle dépend du secteur géographique mais aussi du type de bien : plus c’est petit, plus ce sera loué cher.

• À savoir : évitez d’investir si le rendement de votre placement locatif est inférieur à 3 % !

Commencez par calculer la rentabilité brute du bien. Celle-ci comprend le calcul des loyers perçus rapporté au prix total de l’achat (incluant les frais de notaire et d’agence).

• Pour calculer votre rentabilité locative brute : loyers perçus à l’année / prix total de l’achat x 100.

Affinez en calculant la rentabilité nette. Elle donne un aperçu plus réaliste de la vraie rentabilité d’un investissement locatif car elle permet de prendre en compte toutes les charges d’un propriétaire. Elle inclut notamment la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais d’entretien du logement, les charges non récupérables auprès des locataires, etc.

• Pour calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif : loyers perçus à l’année - toutes les charges / prix total d’achat x 100.

Le rendement net-net prend en compte un dernier élément : les impôts et prélèvements sociaux. Si la charge fiscale peut être lourde pour les investisseurs, l’investissement locatif est encouragé depuis quelques

• Dispositif Pinel dans le neuf
• Dispositif Denormandie dans l’ancien
• Censi-Bouvard pour les meublés…

N’oubliez pas que votre fiscalité sera aussi impactée par le choix du régime fiscal : régime micro ou régime réel, etc.

Le prix demandé pour le loyer doit être en accord avec les prix de votre secteur.

Attention à ne pas être trop gourmand car vous risquez d’augmenter vos périodes de vacance locative et de « perdre » vos locataires rapidement avec un loyer trop cher… Et cette rotation locative entache votre rentabilité car elle implique un bien inoccupé plus souvent.

Pour vous faire une idée des moyennes, comparez les prix des annonces sur le marché et rendez-vous sur l’Observatoire des loyers. Définissez votre loyer en fonction des avantages (place de parking…) et des inconvénients (rez-de-chaussée…) de votre bien.

Attention aussi aux limites légales posées par l’encadrement des loyers dans certaines villes.

Pour être en conformité avec la loi avant de louer, assurez-vous en souscrivant une garantie locative pour vous protéger des loyers impayés.

N’oubliez pas de faire réaliser les diagnostics obligatoires pour louer.

Équipez-vous des documents légaux nécessaires pour remplir votre nouveau rôle bailleur, a minima :

• État des lieux
• Contrat de bail
• Quittance de loyer

Rédigez une annonce pour trouver votre locataire et diffusez-la sur tous les sites spécialisés. Vous pouvez aussi faire appel à une agence ou bien au bouche-à-oreille.

Quelques règles pour une annonce immobilière réussie :

• Elle doit être complète
• Réaliste
• Et assortie de photos prises à la lumière du jour

Les annonces immobilières sur Agorastore pourront vous donner une idée du rendu final.

Pour choisir le bon locataire, commencez par vérifier leurs dossiers.

Pour estimer la solvabilité d’un locataire, plusieurs documents peuvent être demandés : 3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition… La loi liste les documents que vous pouvez demander.

Vous pouvez aussi demander un dépôt de garantie de l’ordre d’un mois de loyer en location vide et de 2 mois en meublé.

N’hésitez pas à faire visiter vous-même le bien aux candidats sélectionnés pour les rencontrer.

Avec ces conseils, votre investissement locatif sera certainement une réussite. Le locatif reste encore et toujours une valeur sûre pour peu que l’investissement soit bien réalisé. N’hésitez pas à rechercher sur Agorastore votre futur investissement parmi nos nombreux biens.