Vous aimeriez sauter le pas de l’investissement locatif, mais vous vous demandez comment être sûr de réaliser un bon investissement. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez, avant d’investir, calculer le rendement locatif du bien immobilier ciblé. Et vous saurez ainsi très vite si ce dernier est rentable ou non.

Calculer la rentabilité brute d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble, d’un local commercial, est la première chose à faire pour juger de la pertinence de l’investissement et permettre une comparaison rapide entre plusieurs biens immobiliers. Pour obtenir un résultat, le calcul est simple. Il suffit de faire le rapport entre le montant annuel des loyers escomptés et le coût global de l’achat immobilier, c’est-à-dire frais de notaire, d’agence et montant des éventuels travaux compris.

La formule de calcul du rendement locatif brut :

Rentabilité brute = (loyer mensuel x 12)/prix d’achat (frais d’acquisition compris) x 100

Un exemple de calcul de rendement brut

Prenons l’exemple d’une maison dont le coût d’achat s’élève à 125 000 € et dont les futurs loyers sont estimés à 750 €. (750 x 12)/125 000 x 100 = 7,2% La rentabilité brute de ce bien s’élève ainsi à 7,2%. Pour connaître le rendement réel de votre investissement locatif, il est primordial d’ajuster ce taux en tenant compte des charges locatives et autres taxes que vous aurez à supporter en tant que propriétaire. Des charges qui peuvent atteindre 20 à 30 % des loyers et qui ont donc un impact certain sur ke rendement locatif du bien.

Être propriétaire d’un logement implique de devoir supporter un certain nombre de charges et de frais divers. En voici une liste non exhaustive :

1. Les frais de financement (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur…)
2. La taxe foncière
3. Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire
4. Les factures liées à l’entretien et aux réparations relevant du propriétaire
5. Les frais de gestion du bien par une agence
6. L’assurance propriétaire non occupant
7. L’assurance loyers impayés.

En intégrant ces frais à votre calcul, vous obtiendrez alors le rendement locatif net de votre bien et vous ferez ainsi une idée plus précise de son potentiel.

La formule de calcul du rendement locatif net

Rentabilité nette = (loyer mensuel x 12) – charges locatives/prix d’achat (frais d’acquisition compris) x 100

Un exemple de calcul de rendement net

Reprenons l’exemple de la maison à 125 000 €. Avec un loyer à 750 € sur 12 mois, on obtient un revenu locatif annuel de 9 000 € auquel on doit soustraire les différentes charges. Imaginons que les charges de copropriétés annuelles s’élèvent à 1 100 €, la taxe foncière à 600 €, les travaux d’entretien divers à 450 €, l’assurance loyer impayé à 150 €. Le montant des charges est donc de 2 300 €. Le rendement net est donc le suivant : (9 000 – 2 300)/125 000 x 100 = 5,36%

Pour résumer :

La différence de près de 2 points entre les deux calculs montre l’importance de calculer également la rentabilité nette pour se faire un avis précis. Si vous n’avez pas en votre possession, les données concernant les charges, sachez que vous pouvez de manière forfaitaire soustraire 25 % du montant de votre loyer annuel. Ce taux représente, en effet, la part moyenne des charges locatives.

Pour qu’un bien destiné à la location soit rentable, il faut bien évidemment qu’il soit loué. Pour calculer votre rentabilité locative au plus juste, il peut être bon de prévoir un ou deux mois de vacance locative. Pensez aussi à mettre de côté quelques mensualités de crédit, vous évitez ainsi toute mauvaise surprise.

Se renseigner sur le potentiel locatif d’une ville

Et pour limiter au maximum l’absence de locataire dans votre bien, il vous appartient de prêter attention à la zone d’achat potentielle. Pour faire court, les villes les plus rentables pour réaliser un investissement locatif sont celles où la demande de logements est plus forte que l’offre. Les prix de l’immobilier à l’achat doivent également y être abordables. Aussi, si des villes comme Marseille ou Nantes, remplissent ces critères, il ne faut pas négliger les villes plus moyennes (de 20 000 à 100 000 habitants). Pour évaluer leur potentiel, il faut étudier leur attractivité économique, l’emploi, les projets d’urbanismes en cours, la population étudiante…

Des disparités en fonction des secteurs de la ville

En passant à la loupe le potentiel locatif des différents secteurs d’une ville, on se rend compte que l’hypercentre reste dans tous les cas la zone où la demande est la plus soutenue. Pour autant, les prix de vente y étant élevés, ce n’est pas forcément là que vous obtiendrez le meilleur rendement locatif. Les quartiers proches des zones d’activité importantes, ou mieux encore d’un pôle universitaire sont tout aussi prisés. Ils sont, en revanche, moins cher à l’achat et donc bien souvent plus rentables. Un bien quelque peu excentré, mais bien desservi par les transports en commun est également à considérer dans une ville à forte demande locative.

Les revenus supplémentaires que vous obtenez par le biais de votre bien locatif doivent bien entendu être déclarés auprès des impôts. Selon le régime fiscal que vous choisissez, l’impact sur le montant de vos impôts peut être plus ou moins important.

La fiscalité d’un bien non meublé

Si vous louez vide, deux options se présentent à vous :

1. Le régime micro-foncier : Seuls les loyers perçus sont déclarés. Un abattement de 30% sera ensuite appliqué par le fisc. Vous serez donc imposé sur 70% du montant des loyers perçus.
2. Le régime réel : Le calcul de l’impôt se fait sur la base du montant des loyers perçus auquel on soustrait les charges inhérentes au bien (intérêts de l’emprunt, entretien et travaux…).

La fiscalité d’un bien meublé

Ce type de location est imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez ensuite deux possibilités :

1. Le régime micro-BIC : Vous bénéficiez d’un abattement de 50% si vos revenus locatifs ne dépassent pas 32 600 € par an.
2. Le régime réel :Au delà de 32 600 €, vous pouvez adhérer à ce régime et déduire différentes charges. À noter tout de même que le régime réel est obligatoire dès lors que vous percevez plus de 70 000 € de loyer par an.

Des dispositifs pour payer moins d’impôts

Sous réserve de respecter certaines conditions, un investissement locatif ouvre droit à des réductions fiscales promises par certains dispositifs. Parmi ces dispositifs :

1. La loi Pinel permet de déduire de ses impôts jusqu’à 21% du prix du bien acquis et mis en location non meublée.
2. La loi Denormandie, similaire à la Loi Pinel, allège les conditions d’obtention d’une réduction d’impôts dans le cadre d’un investissement dans l’ancien. Une réduction d’impôts de 12 à 21% est ainsi possible.

La fiscalité avantageuse de la SCI

La création d’une SCI permet d’investir à plusieurs augmentant ainsi les capacités d’emprunt. Le recours à une SCI pour un investissement locatif présente aussi des avantages fiscaux.

Par exemple, si les charges que vous payez dépassent le montant des revenus générés par la SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), il vous est possible de déclarer un déficit foncier. Ce dernier vient alors en déduction de vos revenus fonciers, et peut venir diminuer votre revenu global à hauteur de 10.700 €. Le déficit peut être reporté par la suite sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Il est aussi envisageable de profiter du régime des plus-values des particuliers. De cette manière, vous pouvez être exonéré si vous décidiez de céder vos parts de SCI. Il faut tout de même pour cela les avoir gardées pendant un certain temps.

Un investissement en SCI ouvre également droit à un avantage fiscal en termes de transmission du patrimoine. Si vous le transmettez à vos enfants, un investissement locatif peut être exonéré d’impôts à hauteur de 100 000 €. L’opération est renouvelable tous les 15 ans.

Vous pouvez aussi profiter de nombreux régimes fiscaux avantageux pour obtenir une réduction d’impôt, comme les dispositifs Pinel, Denormandie ou Malraux.

Vous l’aurez compris le calcul du rendement locatif d’un bien est un préambule indispensable à toute acquisition immobilière destinée à la location. La fiscalité est un élément à prendre également en considération. Alors à vos calculatrices et n’hésitez pas à consulter nos offres immobilières. Nous avons plus de 40 biens en vente en permanence sur le site.