La vente d’un bien immobilier peut prendre plusieurs formes, parmi elles, la vente de gré à gré. Méthode de cession typique, la vente de gré à gré est basée sur le fait que vendeur et acheteur conviennent seuls des modalités de la transaction. Pour que la vente se passe le mieux possible pour l’acheteur comme pour le vendeur, certaines règles sont tout de même à respecter.
Vente de gré à gré : de quoi s’agit-il ?
Par opposition à la vente forcée, qui est une vente publique par voie de justice ou adjudication, la vente de gré à gré constitue la cession d’un bien immobilier où vendeur et acheteur s’entendent librement sur les clauses de la vente.
- Une négociation libre entre deux parties
Lors d’une vente de gré à gré, vendeur et acquéreur discutent ensemble, sans qu’aucun ne puisse imposer ses règles à l’autre, des termes de la vente future. Ils construisent, alors, un accord provisoire stipulant le prix, les conditions suspensives de réalisation de la vente (l'obtention d'un prêt pour l'acquéreur…) ou encore le délai de réflexion pour l'acheteur. Les parties sont libres de faire paraitre sur le contrat les clauses qu’elles désirent. Celles-ci doivent néanmoins respecter l’ordre public. Une vente de gré à gré ne dispense pas non plus le vendeur de laisser à la commune la possibilité d’exercer son droit de préemption sur le bien à céder. Cet accord préalable est ensuite signé par le vendeur et l’acheteur et tous deux s’engagent alors à s'y conformer.
- Une vente possible sans intermédiaires
Au sens strict de la définition, une vente de gré à gré, également appelée vente amiable, peut se conclure sans l’intervention d’aucun intermédiaire, notaire ou agent immobilier. Ce type de vente permet donc à l’acheteur comme au vendeur de faire l’économie de la commission du notaire ou des frais d’agence. Dans les faits, l’avis d’un professionnel est toujours intéressant. Il sera en mesure de délivrer une estimation au plus juste de la valeur du bien comparativement à la tendance du marché, du secteur. Ce dernier portera également un regard d’expert sur le contrat signé entre les deux parties et pointera du doigt les éventuels oublis.
- Passer devant notaire pour conclure la vente
Si l’intervention d’un notaire n’est pas indispensable pour la signature d’un accord préalable, l’action de ce dernier est obligatoire pour la conclusion de la vente en elle-même. Il est celui qui rédige l’acte notarié de vente, apportant de fait la preuve que la vente est incontestable. Ce type de vente n’évite donc pas les frais de notaires.
- Le cas particulier des liquidations judiciaires
La vente de gré à gré est le plus souvent réalisée entre particuliers ou pour une vente en viager. Pour autant, il est possible d’y avoir recours dans le cadre d’une liquidation judiciaire. La loi prévoit, en effet, deux processus de vente pour les biens devant servir à régler une créance : la vente aux enchères (ou saisie immobilière pour les immeubles) et la vente de gré à gré. Dans le second cas, un candidat peut se présenter au liquidateur et déposer une offre. Si celle-ci est jugée satisfaisante par le juge-commissaire, la vente pourra être conclue.
Prendre le temps de la réflexion
L’acquisition d’une maison est bien souvent le projet d’une vie et ne doit pas se faire à la légère. Il est donc indispensable pour l’acheteur de prendre le temps de réfléchir à son offre d’achat, d’en mesurer les enjeux. Une période de réflexion peut alors être consentie par le vendeur à l’acquéreur. On parle dès lors d’option dont la durée déterminée entre les deux parties sera prévue dans le contrat préalable. Cette option d’achat accordée, le vendeur ne peut plus vendre le bien à qui que ce soit. Le dépassement du délai entrainera, en revanche, de fait la nullité de l’accord. Le vendeur pourra alors proposer à nouveau son bien à la vente.
Si au terme de sa réflexion, l’acquéreur décide d’acheter le bien immobilier, il devra réaliser ce qu’on appelle une levée de l’option. Par-là, on entend qu’il devra informer le vendeur par écrit le vendeur de sa volonté de conclure la vente. La vente deviendra alors définitive et la signature du contrat de vente sera la prochaine étape du processus. Les conditions de prix, de délai de paiement… stipulées dans le contrat préalable ne pourront dès lors plus être modifiées. C’est pourquoi, il est extrêmement important de bien rédiger l’accord provisoire de vente pour s’assurer qu’aucune partie ne soit lésée.
Vérifier sa capacité d’emprunt pour savoir où vous allez
À moins d’avoir la capacité financière suffisante pour acheter un logement sur fonds propres, l’acquisition d’un bien nécessite le plus souvent d’avoir recours à un crédit immobilier. Prendre le temps en amont d’un projet de faire le point sur ses capacités d’emprunt permet de voir plus clair, de déterminer avec précision le type de bien vers lequel on peut se tourner. Inutile de voir trop grand, si vous ne pouvez pas vous l’offrir. Et pourquoi vous limiter à une petite surface, à un secteur, si vous avez les moyens de financer un plus grand logement, de vous installer dans un quartier plus cher… Pour avoir une première estimation de votre capacité d’emprunt, votre banquier est tout désigné. Vous connaissant, il saura vous renseigner le plus justement possible. Vous pouvez aussi faire jouer la concurrence et interroger d’autres banques ou faire appel à un courtier pour obtenir, pourquoi pas, un meilleur taux. Si elle vous rassure sur vos capacités d’emprunt, cette démarche peut également avoir le même effet sur le vendeur. Si vous lui fournissez une simulation de prêt immobilier éditée par votre banque ou un courtier, cela pourra lui prouver votre solvabilité et le sécuriser quant à l'issue de la vente. Même s’il n’est pas obligatoire pour la signature d’un compromis ou la conclusion d’une vente, ce document peut parfois faire la différence entre deux dossiers. Cela est d'autant plus vrai dans les secteurs où le marché de l’immobilier est tendu.
Estimer le montant des travaux
Vous avez trouvé la maison de vos rêves et son prix est dans votre budget. Mais avez-vous pensé aux potentiels travaux ? Qu’il s’agisse de simplement revoir la déco ou de refaire entièrement l’électricité ou encore la toiture, le coût final ne sera pas le même. Le mieux avant de vous engager est donc de faire un état des lieux précis du logement et de chiffrer avec précision le montant éventuel des travaux. Si elle vous évite de futures désillusions, cette démarche peut aussi vous permettre de négocier le prix de vente de la maison.
- Les diagnostics : les premiers indicateurs
La première chose à faire est de consulter les diagnostics. Le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE) indiquera, par exemple, la performance énergétique du bien et vous permettra d’envisager d’éventuels travaux de rénovation énergétique. D’autres diagnostics vous renseigneront sur la présence ou non de termites, de plomb dans les peintures, sur l’installation électrique ou encore l’assainissement.
- Traquez les défauts
Des taches sur les murs, de l’enduit, de la tapisserie ou de la peinture qui se décolle, une gouttière en mauvais état sont autant de vices apparents qui doivent vous mettre en alerte. Le logement présente certainement des problèmes d’humidité et de lourds travaux pourraient être à prévoir. Une plomberie défaillante ou pire, une installation électrique qui ne seraient pas aux normes pourraient également peser lourd sur votre projet travaux.
- Faites établir des devis par des professionnels
Maintenant que vous avez dressé la liste des travaux à prévoir, il est temps de faire intervenir des professionnels du secteur pour obtenir une estimation réelle du montant des travaux à prévoir. Un architecte pourra vous aider dans vos démarches si vous envisagez de lourds travaux de réaménagement. Il pourra vous donner des idées, établir des plans, mais également chiffrer les travaux. Dans les autres cas, faites directement appel à des artisans qui vous établiront des devis précis.
Ces devis en poche vous aurez alors en main toutes les cartes pour tenter de négocier le prix d’achat de la maison. En fonction de l’ampleur des travaux, vous pourriez très bien obtenir une baisse du prix de vente de l’ordre de 10 à 20%
Vous l’aurez donc compris une vente de gré à gré, bien que simplifiant la relation entre vendeur et acquéreur, nécessite tout de même d’être soigneusement préparée.
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